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房产“猪事”要闻丨8月3日-8月9日新闻集锦

2019-08-09 16:55:23 来源: uu快3口诀_快3官方_手机版_房产重庆 举报
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8月3日-8月9日,重庆房产市场都有哪些重要事情发生呢?uu快3口诀_快3官方_手机版_房产重庆特别整理报道,以下消息值得关注~

1.重庆主城区供应126亩商住用地 中央公园、滩子口地块上线

8月9日,根据国有建设用地使用权公开出让公告,重庆市规划和自然资源局决定,供应2宗商住用地。其中1宗位于两江新区两路组团,为商业用地、商务用地、二类居住用地,楼面价4883元/㎡;1宗位于九龙坡区大杨石组团,为二类居住用地;楼面价均为9170元/㎡。(其他商务用地不做播报)

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,现对以下拟供应宗地予以公告,公告时间为:2019年8月9日12:00-2019年8月29日12:00。

两江新区两路组团
地块位置:两江新区两路组团C分区C86-1/04、C87-1/04、C88-1/04、C93-1/04号宗地

用途:商业用地、商务用地、二类居住用地

土地面积:70074㎡

土地面积:105.11亩

建筑面积:150062.5㎡

容积率:2.14

起始总价:73281万元

起始楼板价:4883元/㎡

起始净地价:697万元/亩

保证金:14657万元

公告到期时间:2019年8月29日

九龙坡区大杨石组团

地块位置:九龙坡区大杨石组团W分区W04-5/05号宗地

用途:二类居住用地

土地面积:13938㎡

土地面积:20.91亩

建筑面积:27876㎡

容积率:2.00

起始总价:25563万元

起始楼板价:9170元/㎡

起始净地价:1223万元/亩

保证金:5113万元

公告到期时间:2019年8月29日

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2.融信进驻石坪桥3.74亿元拿下29亩纯居住地块

8月7日,石坪桥-大堰地块到期出让。最终,该地块被融信以总价3.74亿元,楼面价9600元/㎡拿下。

竞拍速递

九龙坡区大杨石组团
地块位置:九龙坡区大杨石组团N分区N11-1/04、N09-2/03号宗地

用途:二类居住用地

土地面积:19497㎡

土地面积:29.25亩

建筑面积:38994㎡

容积率:2.00

起始总价:37434万元

起始楼板价:9600元/㎡

起始净地价:1280万元/亩

成交总价:3.74亿元

成交楼板价:9600元/㎡

成交净地价:1280万元/亩

成交单位:融信

成交方式:挂牌

地块详情

>>>板块成熟度高 地块周边配套完善

地块北邻隆鑫国际;东临石坪桥小学;南接奥园金域。地块位于核心城区,周边有多个成熟小区,区域内生活氛围浓厚,人气旺盛;另一方面,由于开发较早,地块周边多以老旧楼盘为主。

从地理位置上来看,地块不临城市主干道,噪音干扰、扬尘等不良因素对生活影响较小;同时,地块周边相关的配套已经十分完善,生活优势也比较突出。

交通配套:石坪桥正街、龙腾大道、五台山立交、大公馆立交、长江二路等交通路网环绕,自驾便捷度较高;500米范围内有龙腾大道拜博口腔医院、大公馆西、石坪桥北等多个公交站点,包含117路、 225路、 268路、325路、 421路、 429路、 452路?、818路等十余路公交车,可以1.7公里外的轨道2号线谢家湾站实现换乘。

教育配套2公里范围内有石坪桥小学、杨石路小学、重庆育才中学、谢家湾金茂小学等多所学校,教育资源较为优质。

商业配套2公里范围内有万象城、杨家坪商圈。

医疗配套2.5公里内有重庆市九龙坡区妇幼保健院。

>>>地块条件较好?可打造品质社区

此次出让的29.25亩的纯住宅用地,最大容积率2.00,建筑高度不大于40m,建筑体量约3.9万方。具有打造小高层、洋房等低密产品的可能。一方面能保证居住的舒适性;另一方面,也符合市场产品的发展趋势。

从官方公布的现场照片来看,地块已经平整过,被绿布网覆盖,地面较为平整,为后期开发建设提供了一定的便捷。

地块现场图

从配建要求来看,该地块仅要求配社区卫生服务站、社区文化服务站,条件较为简单。整体而言,虽然地块起拍楼面地价9600元/㎡,单价较高,但该地块面积较小,拿地与打造成本相对可控,打造限制条件也较少。

市场一览

该地块位于石坪桥-大堰板块,为主城传统核心居住区。市场数据显示,该板块今年以来新房价格一直呈稳健上升势头,市场供不应求,新房销售情况较为稳定。

锐理观察发现,该区域从去年以来,市场一直比较活跃,今年到现在为止,已经有两个纯新项目面世,均为中高端项目,项目均价都在1.4万以上。

在二手房市场方面,地块周边的小区多为房龄在6年以上的小区,小区均价在1.3万左右,目前有少量房源正在出售。以新房和二手房销售情况来看,该区域对于新房的需求较大。

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3.多部门密集部署收紧涉房融资 房企自寻出路加速回款

多部门密集部署收紧涉房融资

“钱途”堪忧 房企自寻出路加速回款

高度依赖资金流的房地产业资金链正高度承压。近日,央行、银保监会、发改委等部门频频发声,银行信贷、信托、海外发债等多个房企融资渠道全面收紧。业内人士认为,房地产调控的主旋律不会变,房企“银根”难松。在资金流为“王”的背景下,下半年面临资金链压力的诸多房企将用各种手段来快速回款。

7月以来,房企赖以生存的信托、信贷和债券融资渠道先后被收紧,房企“钱途”堪忧。恒大房地产研究院研究员夏磊表示,从2019年上半年来看,目前房企被收紧渠道的融资量占其全部融资量的77%。

信托方面,中国银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示,要求控制业务增速,提高风险管控水平。用益信托数据显示,7月房地产类集合信托发行规模745.51亿元,环比下降31.03%。

银行信贷方面,7月底人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会时指出,保持房地产金融政策连续性稳定性。严禁消费贷款违规用于购房;加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。一位股份制银行地方分支机构人士对记者说,虽然目前其所在银行对房地产开发贷的增速和额度没有明确的管控要求,但在实际审批中会严格掌握尺度。

房企海外债券融资也将大幅缩水。国家发改委日前发布了“778号”文,房企新境外发债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务,同时备案监管强化。摩根大通债务资本市场中国主管谢桐表示,根据摩根大通统计,2019年下半年和2020年上半年,房企发债到期规模将达390亿美元。值得注意的是,最近人民币汇率的波动对房企海外融资成本也产生影响。

在此背景下,多个高杠杆房企自寻出路,欲加速回款,以手握更多现金流。例如,陷入风暴中的新城控股计划出售不超过150亿元的项目公司股权债权,且要求全部现金支付。此外,据媒体报道,富力地产下半年原则上暂停拿地工作,确保资金优先用于工程相关款项的按时支付。中原地产首席分析师张大伟说,预计下半年房企或更换推盘策略,降低价格以加速回款。同策研究院研究总监张宏伟也表示,预计下半年市场会呈现“以价换量”的态势,以确保企业现金流的稳定。

来源:经济参考报


4.11强房企有息负债均值2216亿元 头部房企净负债率高低差多达6倍

降杠杆并非一朝一夕,降多降少亦是门学问。一家房企资产负债表的变化,方寸之间可以折射出其攻守意图和战略调整方向。而对负债率高低的选择,则决定着房企被贴上保守、稳健,亦或激进的标签。

高负债是不是错的,或许难以判断,毕竟有些房企是借高负债上位的,且用高周转化解了高负债带来的风险和危机。但在这张负债表中,有一个指标却是企业非常关注的,即有息负债,因为这决定着每家房企的老板每天醒来后,要还“几个亿”的利息。

据《证券日报》选取的万科、中海、龙湖等11个行业头部房企近两年有息负债指数来看,11强房企平均有息负债是呈上行趋势的,2018年这一均值为2216亿元,同比上涨32%。

“有息负债规模和资金成本高低影响企业利润率水平。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,但有息负债规模上涨的同时,不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨,所以如果看一家房企的资金链状况,还是要看偿债能力。

头部房企净负债率高低差巨大

前一段时间,200多家房企宣布破产清算,九成以上是资金链断裂所致。不难看出,控制负债率是一家房企的必修课,但每家企业对负债率控制的标准却都不尽相同。从2016年降杠杆成为大势之后,纵观这几年房企的表现,可以发现万科、中海、华润和龙湖等求稳型房企净负债率(指考虑永续债后的净负债率,下同)控制在50%左右;后起之秀新城控股、旭辉等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动;恒大、融创等为跻身行业前四激进型房企净负债率在150%以上。

值得关注的是,《证券日报》记者观察发现,若以上述考虑永续债后的净负债率指标来看,万科、中海在30%以内;华润、龙湖、碧桂园在50%左右;恒大和融创则在150%-170%之间;最高和最低者的差距高达近6倍。

另外,从有息负债规模增速来看,万科、中海、龙湖等房企2018年比2017年同比增长速度低于55%;新城和旭辉等则高于60%;融创和恒大2017年以来致力于降杠杆率,2018年的有息负债规模与2017年相比,增速控制在5%以内。

“负债率高低并没有统一标准。”阳光城集团执行副总裁吴建斌近期表示,对负债率,不可视而不见,又不可谈虎色变。换句话说,负债率增长过高和过低对企业发展都相对不利,反而是不高不低的稳健派或许能走出自身的节奏。

“每家企业的经营导向不一样,以融创为例,在现金流和负债两个指标中,若更看重现金流且手里现金覆盖负债,就不存在兑付压力。”张宏伟认为,但一些央企和个别民营企业净负债率较低,融资成本也不高,运营稳健。

龙湖等房企融资成本低

“融资成本几乎决定着企业的利润率走向,市场当中有一个指标(内部收益率IRR)是说在企业发展过程中可承受的最大资金成本。”张宏伟向《证券日报》记者表示,“内部收益率(IRR)说的是累计净现值为0的时候的贴现率。很多人以为,内部收益率指的是项目的获利水平,其实这是不对的,内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。换句话说,你内部收益率是20%,而利率是20%的话,你一分钱也不赚。”

换言之,内部收益率越高,资金成本越低,差值越大,利润空间越高。实际上,每家房企想做大利润空间,降低融资成本向来是必修的内功,但在这个天然的资金密集型行业中,高负债导致的高利息支出一直是高利润的“劲敌”。不管是头部房企,还是中小房企,都难以获得低成本融资,尤其民营房企更为艰难。

据《证券日报》记者观察,因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年报,以2018年数据来看,以上述11家头部房企为样本,在融资成本保持在5%以内的阵营中,唯有中海、龙湖、华润和保利4家,万科亦被排除在外。尤为值得注意的是,龙湖是其中唯一一家民营房企。截至2018年底,龙湖有息负债规模不足1200亿元,融资成本仅为4.55%,2017年为4.5%,变动幅度仅升了0.05%,其近两年融资成本几乎与中海和华润持平;融创、恒大和新城则均超过6%。

此外,万科、中海、华润和龙湖这几家房企近两年的融资成本升降幅度均不超过1个百分点,是业内少有的持续性较高的稳健派。以龙湖为例,过去3年,在整个行业加杠杆过程中,龙湖是极少数没有用过非标、影子银行、信托的企业。“我们没有用任何高成本融资的方式,非常自律,才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”龙湖集团执行董事邵明晓此前向记者表示。

“近年来,龙湖集团内部对净负债率水平是有红线要求的,必须控制在60%左右,近两年的实际表现均在50%左右,因此带来了较为稳健的财务盘面,进而在资本市场信用评级较高,才能拥有多年稳定的低成本融资渠道,加上资产属性较为优质,即使每逢市场难找钱且找钱成本较高的局面,龙湖也都能找到低利率筹钱的渠道。”财经评论员严跃进向本报记者表示,融资成本维持在5%的水平,才能保持融资战略的主动性,产生良性循环。

正如吴建斌所示,中海在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理,后来,这家企业小步快跑、稳字当先,多年后,成为行业的利润王、市值王和品牌价值王。

不难看出,龙湖也在走中海的这一发展路径。据记者了解,目前,龙湖是行业内唯一的境内外全投资级民营房企:其中,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

不过,不管哪种经营模式,获得多少评级机构的认可,在吴建斌看来,“负债率是否高,衡量的一个重要指标是,你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快,说明生意有的做。”

同样,不管哪种生意,行业是大机会还是小概率,从盈利指标来看,融资成本还是越低越好。

来源:证券日报


5.轨道交通18号线预计2022年建成19个站点是否经过你的家

8月7日,记者从重庆交通开投集团获悉,重庆轨道交通18号线(富华路~跳磴南)进入主体工程施工阶段。该条线路设歇台子站、奥体中心站、石坪桥站、杨家坪站等19个站点,预计2022年全面建成。

重庆交通开投集团发布消息称,近日,重庆交通开投集团与中国铁建联合体合资组建的重庆轨道交通18号线建设运营有限公司在九龙坡区市场监督管理局成功登记注册。据悉,该公司注册资本1亿元,主要围绕18号线投融资、设计与建设、运营及维护、移交等开展业务。

记者了解到,重庆轨道交通18号线(富华路~跳磴南)工程线路全长约29.12公里,采用PPP模式,项目合作期限为34年,其中建设期4年,运营期30年。目前已正式进入主体工程施工。

本项目建设线路换乘站9座,分别与既有1号线、2号线、江跳线;在建5号线、9号线、环线;规划12号线、24号线、25号线换乘。

轨道交通18号线通车后,将有效实现渝中区、九龙坡区、巴南区和大渡口区的快速联系,带动沿线产业聚集区的形成,促进经济发展,有助于缓解主城南部交通拥堵的状况。

19个站点

富华路站、歇台子站、奥体中心站、石坪桥站、杨家坪站、滩子口站、黄桷坪站、四川美院站、电厂站、长江二桥站、外河坪北站、外河坪南站、高架简家槽站、茄子溪站、白居寺站、伏牛溪站、金鳌山站、跳磴站、跳蹬南站。均为暂定名。

来源:华龙网


6.2022年重庆主城有望实现5G网络全覆盖

儿童体验VR互动游戏。

随着5G商用牌照的正式发放,标志着中国正式进入5G商用元年。5G到底都能干些啥?在重庆,融入5G元素的智慧景区、远程驾驶、机器人等多种场景应用相继落地,与此同时,备受关注的5G手机也已上市。而这一系列的5G场景应用,在今年的智博会上市民也可以体验到。

记者了解到,重庆电信、重庆移动、重庆联通三大运营商积极在重庆布局5G基站搭建5G网络,在重庆解放碑、中山四路、国博中心等区域,相继实现了5G网络覆盖。目前,重庆正积极推进5G网络建设,力争打造国内领先的5G精品网络,推动5G应用在各大行业落地,今年已规划5000个5G基站,到2022年,重庆主城区有望实现5G网络全覆盖。

5G+VR 360°打望重庆著名景区

今年7月中旬,5G技术VR超感体验区在长江索道景区北站正式投入运行。戴上VR眼镜,你就可以实时同步体验360°全方位一镜到底的长江美景。

重庆移动相关负责人介绍,目前,长江索道南北两站全程线路已实现中国移动5G无线网络覆盖,通过挂接在索道车厢底部的5G无线终端(CPE),将视频数据以5G无线传输的方式实时发送至5G基站,视频数据经由5G基站和移动核心网输送到长江索道景区指定VR体验区的视频流媒体服务器,最终以360°全景视频呈现在佩戴VR眼镜的游客眼前,由此给游客以身临其境的实时“索道过江”体验。

只有5G技术所拥有的超大带宽、超低时延、海量连接,才能实现这样的身临其境体验方式。“这是4G无法做到的”重庆移动5G专家杨玉东告诉记者。

除了体验“山城空中巴士”,你可以到奉节白帝城景区感受5G+VR带来的全新体验。今年5月,融合运用5G网络与VR沉浸式体验技术的白帝城景区全新亮相,著名景点夔门、白帝城已经全面实现5G网络覆盖,游客只需要戴上VR眼镜,即可通过5G网络随时随地体验夔门两岸的雄奇壮景和白帝城的诗情画意。

5G智慧体验馆 带你走进“科幻世界”

隔空取物、远程驾驶、在虚拟场景中玩跑酷……位于解放碑国泰广场的5G智慧体验馆,展出了多项5G应用,如同走进“科幻世界”一般。

重庆电信相关负责人介绍,目前解放碑商圈已经实现5G网络全覆盖,在解放碑国泰广场,一幢中国红的方形建筑矗立,这就是重庆电信5G智慧体验馆。在这个体验馆里,入口处的微笑打卡机带你走进5G空间,市民可在此拍照并现场打印成微笑明信片。

在体验馆内,市民可以观看16路高清视频、5G IPTV、车联网远程驾驶等技术展示,还可以体验360°全景VR、隔空取物、急速赛车、VR跑酷等互动游戏。值得一提的是,展馆展出了5G手机终端,市民可以在馆内体验。

  5G+直播 高清视频无延时传输

在重庆南滨路已经实现5G网络覆盖,今年初,重庆国际马拉松活动在南滨路举行,重庆联通运用5G网络技术对赛事盛况进行直播,通过5G网络实施传输高清视频,实现无延时对话连线。另外,现场还将部署多路5G和专业VR设备,以进行现场全景视频信息采集,并即时利用覆盖重马全程的5G基站传回VR视频源。市民不但可以通过传统的电视观看直播,还可以现场体验VR全景立体视觉直播,让观众身临其境感受重马的激情。

同时,重庆联通在武隆景区打造5G智慧旅游,通过“5G+无人机+VR直播体验”全面展现,与此同时,还在歌乐山部署5G实验网,运用VR技术与红岩博物馆进行合作,创新开展“5G+VR+红色教育”活动。

轨道交通5G应用场景也备受关注,重庆联通对此做前期计划安排,未来,将对轨道交通进行5G网络全覆盖。

来源:重庆晨报

毛练 本文来源:uu快3口诀_快3官方_手机版_房产重庆 责任编辑:毛练_cq10
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